Вот еще попалось.
О законности платежей, указанных в квитанциях квартплаты другом юитовском доме Новая Европа. Цифры конечно изменились, но набор платежей, я думаю, можно сравнить с тем, что предлагает сейчас ЮИТ Сервис в Атмосфере.
Проанализируем квитанции кватртплаты в ТСЖ "На Славе"
_____________
Заключение
о законности платежей, указанных в квитанциях квартплаты в многоквартирном доме, управляемом Товариществом собственников жилья «На Славе».
Предоставлены:
- Квитанции квартплаты за период с декабря 2006 г. года по май 2007 г.,
- протокол от 22 09 2006 г.
Использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, Санкт-Петербурга, инструктивные и иные письма полномочных органов, разъяснения должностных лиц и др.
Заключение дано экспертом, ведущим юрисконсультом по частному и публичному праву, имеющим высшее юридическое образование, стаж работы по специальности «правоведение» более 16 лет, автором более 300 публикаций на юридические темы, в том числе публикации по темам жилищно-коммунального хозяйствования, правового регулирования тарифов.
ЦЕЛЬ заключения: сделать анализ законности тарифов, указанных в квитанциях квартплаты, кроме тарифов на коммунальные услуги.
Заключение.
I. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
Согласно п.2. ст. 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
1.1. Первая часть квартплаты (пп.1 п.2 ст. 154 ЖК РФ), то есть платежи, такие как плата за содержание общего имущества, санитарное содержание территории и др. устанавливаются органами государственной власти субъектов Федерации, но могут быть изменены собственниками. Однако подобные решения должно принимать исключительно общее собрание собственников, а не будущие собственники.
Протокол от 22 09 2006 г., согласно которому группа лиц несобственников, не известив собственников, приняла решение о введении дополнительных (по отношению к указанным в законе СПБ № 401—47 от 11 07 2005 г, приложение № 2) платежей не может быть признан правомерным основанием для введения платежей. Законодательство не предоставляет право будущим собственникам вводить или изменять тарифы, обязательные для домовладельцев.
Решение будущих собственников (несобственников) по вопросам, не отнесенным к компетенции – ничтожно.
Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 08 2006 г «собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования».
Последствия неутверждения тарифом предусмотрены законодательством. Пункт 4 ст. 158 ЖК гласит: «Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)».
В период, к которому относятся квитанции (с декабря 2006 г по май 2007 г) размер тарифов в Санкт-Петербурге регулировался приложением № 2 к Закону СПБ № 401-47 от 11 07 2005г.
Согласно статье 1 Закона СПБ № 401-47 от 11 07 2005г, установлено, что по отношению к ТСЖ, собственники, в которых не приняли решение о размерах оплаты, применяются ставки тарифы, указанные в этом законе.
Ввиду того, что СОБСТВЕННИКИ не утвердили тарифы, взимание платежей, относящихся к первой части квартплаты и не указанных в законе С-Петербурга 401-41 и других нормативных актах неправомерно.
Особенно необходимо подчеркнуть, что действующее законодательство не предусматривает возможности регулирования договорами квартирных платежей, кроме дополнительных услуг, не относящихся к первой части квартплаты. Порядок регулирования платежей относящихся к плате за содержание и ремонт общего имущества установлен императивно: возможны только два способа установления платежей. Первый – решением общего собрания. Второй - если не принято решение общего собрания: согласно решениям полномочных органов субъектов федерации. Договор не вправе изменять императивные нормы права. То есть вводить третий способ регулирования тарифов – через договоры – не правомерно. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) не означает возможность использования договора в той сфере, где законодатель императивно определил только два способа регулирования тарифов.
Возможность регулирования тарифов договором означала бы возможность оказания одинаковых по объему и качеству услуг жильцам одного и того же дома по разным ценам, что в данной сфере недопустимо.
Учитывая это необходимо признать – регулирование договорами тарифов, относящихся к плате за содержание и ремонт договорами между ТСЖ и собственниками неправомерно. Кроме того, такое регулирование неизбежно ведет к двойной оплате одних и тех же услуг. По сообщению плательщика приложение к договору с тарифами им не подписано, ввиду чего ссылка на договор как на основании взимания незаконных тарифов не верна.
1.2. Вторая часть квартплаты – плата за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги (плата за теплоснабжение, электричество, горячую и холодную воду, газ, услуги канализации) является регулируемой государством и изменению органами ТСЖ не подлежит.
Как указано в п.2 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.
1.3. Дополнительные услуги.
Хотя закон не предусматривает третьей составляющей квартплаты, однако на практике в квитанции квартплаты включаются различные дополнительные услуги: страхование общего имущества дома, услуги консьержа, охрана.
Дополнительные услуги, как до вступления в силу ЖК РФ, так и сейчас могут быть определены договором с собственниками. Именно договором необходимо регулировать наименование, объем, состав и стоимость дополнительных услуг.
Согласно пункту 3 статьи 16 ФЗ «О защите прав потребителей» от 07 02 1992 г № 2300-1:
«Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы».
Это в полной мере относится и к дополнительным услугам в отношениях между ТСЖ и собственниками помещений, в том числе квартир.
На неправомерность утверждения размера дополнительных услуг общим собранием собственников или общим собранием ТСЖ указывал Жилищный комитет Санкт-Петербурга.
В инструктивном письме от 3 июня 2005 г. N 2-1612/05 «О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом» указано:
«…Принятие решений по вопросам, связанным с оказанием дополнительных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и установлением размера платежей собственников за эти услуги (услуг, не отнесенных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, к работам и услугам по содержанию и ремонту жилищного фонда), таких, например, как услуги консьержа, охранника, установка и обслуживание домофонов, видеокамер и т.п., не отнесено ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений (общего собрания членов ТСЖ), поэтому на рассмотрение общего собрания данные вопросы поставлены быть не могут. Организации, оказывающие данные услуги, могут лишь проинформировать собственников помещений на общем собрании о возможности оказания услуг и их цене. Предоставление потребителям названных услуг исполнителями производится в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1. Решения о необходимости данной услуги и размере платы за нее принимается каждым собственником самостоятельно и оформляется путем подписания договора между собственником помещения и поставщиком услуги».
Услуги, входящие в первую и вторую часть квартплаты не могут считаться дополнительными. Регулирование их договорами столь же неправомерно, как регулирование договорами первой и второй частями квартплаты. Это вызвано тем, что эти «дополнительные» услуги на самом деле являются не дополнительными услугами, а услугами, входящими в первую и вторую часть квартплаты.
Как указал Жилищный комитета СПБ в письме от 03 04 2006г «Плата за «содержание общего имущества в многоквартирном доме», размер которой утвержден законом Санкт-Петербурга, взимается за комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов, предоставляемых в соответствии с установленными нормативными правовыми актами, техническими и санитарными нормами, в том числе за услуги по управлению многоквартирным домом, обслуживание теплопункта, дератизацию, коммунальное освещение, банковское обслуживание, ОДС».
Услуги, указанные в квитанциях квартплаты, а именно: по управлению многоквартирным домом (АУР ТСЖ), коммунальное освещение, эксплуатационные расходы, оплата услуг банка, не относятся к платежам за дополнительные услуги, не могут изменяться не собственниками и не могут регулироваться договором.
II. АНАЛИЗ КОНКРЕТНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ.
2.1. Содержание общего имущества. Ставка 2,86 руб. с квадратного метра.
Ставка соответствует закону Санкт-Петербурга № 401-47 от 11 07 2005 г
Однако составляющие части этого тарифа (коммунальное освещение, эксплуатационные расходы, АУР) включены в квитанции ПОВТОРНО. Таким образом, плата за содержание общего имущества указана в расчете и в целом и еще раз частями, что приводит к необходимости уплачивать квартплату повторно.
Как сообщил в своем письме от 03 04 2006 г Жилищный комитет Санкт-Петербурга, в состав платы за содержание общего имущества, утвержденной Законом Санкт-Петербурга № 401 -47 от 11 07 2005 г входят услуги по управлению, услуги диспетчерской (ОДС), коммунальное освещение, дератизация, стоимость услуг банка, обслуживание теплопункта (ИТП). Плата за регистрационный учет и страхование взиматься не должны.
2.2. Содержание придомовой территории. Ставка 1,13 руб. с квадратного метра.
Ставка соответствует закону Санкт-Петербурга № 401-47 от 11 07 2005 г.
2.3. Очистка мусоропровода. 0,72 руб. с квадратного метра. Ставка соответствует закону Санкт-Петербурга № 401-47 от 11 07 2005 г
2.4. Уборка МОП. 1,11 руб. м.кв. Ставка соответствует закону Санкт-Петербурга № 401-47 от 11 07 2005 г.
2.5. Коммунальные платежи (холодная, горячая вода, отопление).
Предметом анализа данного заключения коммунальные платежи не являются.
2.6. Эксплуатационные расходы.
Ставка 3,34 руб. с квадратного метра.
Платеж никогда не был предусмотрен федеральными законами и законами Санкт-Петербурга.
По Закону СПБ 401-47 от 11 07 2005г. плата за содержание и текущий ремонт покрывает все платежи, на содержание и ремонт общего имущества кроме платежей, указанных в приложении к этому закону. Эксплуатационные платежи, это платежи необходимые для эксплуатации (содержания) общего имущества, то есть часть платы за содержание общего имущества.
Взимание платежа приводит к необходимости повторно оплачивать работы и услуги, оплаченные в составе платы за содержание и ремонт общего имущества.
2.7 Коммунальное освещение.
Ставка 0 руб. 70 коп с метра.
1. Законами СПБ такой платеж не предусмотрен.
2. Платеж взимается дважды за одно и тоже.
Жилищный комитет в своем письме от 22 09 2005 № 2-3066/05 подтверждает, что коммунальное освещение, входят в плату за содержание, а не должно взиматься отдельно.
Своим письмом от 03 04 2006г. Жилищный комитет СПБ еще раз подтвердил, что (цитита):
«Плата за «содержание общего имущества в многоквартирном доме», размер которой утвержден законом Санкт-Петербурга, взимается за комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов, предоставляемых в соответствии с установленными нормативными правовыми актами, техническими и санитарными нормами, в том числе за услуги по управлению многоквартирным домом, обслуживание теплопункта, дератизацию, коммунальное освещение, банковское обслуживание, ОДС».
Таким образом, за коммунальное освещение лицо, оплатившее квитанцию, уплатило дважды – в составе платы за содержание и текущий ремонт – и отдельно – по незаконно установленному тарифу.
3. Если считать тариф коммунальным платежом, то следует учесть, что 157 ЖК РФ устанавливает необходимость утверждения таких тарифов исключительно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.
Ни по решению общего собрания (тем более – не собственников) ни договором тариф изменен быть не может.
Согласно ст. 155 ЖК коммунальные и иные услуги уплачиваются в порядке (а не в размере) установленном органами управления ТСЖ. Ст. 145 ЖК конкретизирует, что это полномочия Общего собрания.
2.8. Текущий ремонт (3 руб. 60 коп.).
Ставка соответствует закону Санкт-Петербурга № 401-47 от 11 07 2005 г
2.9. Обслуживание лифтов (1 руб. 31 коп.).
Ставки согласно Закону СПБ № 401-47, тарифы следующие:
- 1 лифт - 1 руб. 07 коп
- 2 лифта – 1 руб. 31 коп.
- 3 лифта – 1 руб. 45 коп.
При этом, как указано в приложении к закону, плата с жителей 1 и 2 этажа не взимается.
Если домовладелец живет выше второго этажа в подъезде, где 2 лифта, то тариф законен
2.10. Вывоз мусора.
Ставка 2 руб. 20 руб. коп. с квадратного метра с апреля 2007 г.
Тариф не соответствует закону СПБ № 401-47. Согласно приложению 2 к закону, применявшемуся до 1 08 2007 г вывоз твердых бытовых отходов оплачивается по тарифу 24 руб. 11. коп. с одного зарегистрированного человека, а не с одного метра.
2.11. Обслуживание домофонов (ПЗУ). Тариф 0,38 руб. с кв. метра.
Обслуживание АППЗ
Ставка соответствует закону Санкт-Петербурга № 401-47 от 11 07 2005 г .
2.12. АУР ТСЖ
Административно-управленческие расходы
1. Платеж не предусмотрен законами Санкт-Петербурга.
2. АУР уплачивается в составе платы за содержание.
Согласно п.2 ст. 154 ЖК РФ, расходы на управление являются частью платы за жилое помещение (2 руб.86 коп по Закону СПБ 401-47 от 11 07 2005г.), а не отдельным платежом).
АУР являются частью платежа «плата за содержание общего имущества.
3. Такой же вывод делает Жилищный комитет С-Петербурга в своих письмах, прямо указывая, что АХР (он же – АУР) – часть платы за содержание общего имущества. Например, в письме от 03 04 2006 г Жилищный комитет Санкт-Петербурга, в состав платы за содержание общего имущества, утвержденной Законом Санкт-Петербурга № 401 -47 от 11 07 2005 г входят услуги по управлению (АХР), услуги диспетчерской (ОДС), коммунальное освещение, дератизация, стоимость услуг сбербанка, обслуживание теплопункта (ИТП). Плата за регистрационный учет и страхование взиматься не должны.
4. То, что АУР являются частью платы за содержание дома, вытекает также из:
- Постановления Государственного комитета РФ по строительству и ЖКХ от 27 09 2003 (зарегистрировано в Минюсте 15 0 2003 регистрационный № 5176, «Российская газета», дополнительный выпуск от 23 10 2003), поскольку эти работы и услуги, не указанные в законах СПб, являются частью работ и услуг по Содержанию и текущему ремонту.
- анализа Постановления Правительства РФ № 170 от 23 09 2003, так как указанные расходы относятся к расходам на содержание дома.
- примечания к приложению № 3 Постановления Правительства РФ от 06 02 2006 г., где указано: «услуги по управлению, сбору средств с населения… оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья».
5. Следует еще раз отметить правило, указанное в статье 1 Закона СПБ № 401-47 от 11 07 2005г. Там установлено, что по отношению к ТСЖ, собственники в которых не приняли решение о размерах оплаты, применяются ставки тарифы, указанные в этом законе. Согласно п. 4 ст. 158 ЖК полномочия по утверждению размера платежей принадлежат исключительно общему собранию, состоящему из собственников. При неутверждении платежей общим собранием такие полномочия принадлежат органам власти и управления С-Петербурга, как этого требует п.4 ст. 158 ЖК РФ.
6. Таким образом, за услуги по управлению домовладелец, оплативший представленные для исследования квитанции заплатил дважды – в составе платы за содержание и текущий ремонт – и отдельно – по незаконно установленному тарифу.
2.13. Служба консьержей. Тариф 4,90 руб. за кв. метр.
Платеж никогда не был предусмотрен федеральными законами и законами Санкт-Петербурга.
Частью квартплаты, состав которой определен п.2. ст. 154 Жилищного кодекса, этот тариф не является. Услуги консьержа - дополнительная услуга, на оказание которой должно быть получено согласие каждого жильца. При этом согласие иных жильцов с оказанием услуги или ее ценой не означает обязанность каждого конкретного жильца соглашаться на эту услугу.
Согласно пункту 3 статьи 16 Федерального закона «О защите прав потребителей» от 07 02 1992 г № 2300-1:
«Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы».
Оказание услуги без согласия заказчика по цене с ним не согласованной противоречит и требованиям гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 781 ГК РФ Заказчик (домовладелец) обязан оплатить услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Цена должна быть экономически обоснованной. Домовладелец должен согласиться с этой ценой. В противном случае он платить не должен.
Согласно инструктивному письму Жилищного Комитета Санкт-Петербурга от 3 июня 2005 г. N 2-1612/05 «О ПОРЯДКЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО ВЫБОРУ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ ЭТИМ ДОМОМ» (цитата) «… принятие решений по вопросам, связанным с оказанием дополнительных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и установлением размера платежей собственников за эти услуги (услуг, не отнесенных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, к работам и услугам по содержанию и ремонту жилищного фонда), таких, например, как услуги консьержа, охранника, установка и обслуживание домофонов, видеокамер и т.п., не отнесено ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений (общего собрания членов ТСЖ), поэтому на рассмотрение общего собрания данные вопросы поставлены быть не могут. Организации, оказывающие данные услуги, могут лишь проинформировать собственников помещений на общем собрании о возможности оказания услуг и их цене. Предоставление потребителям названных услуг исполнителями производится в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1. Решения о необходимости данной услуги и размере платы за нее принимается каждым собственником самостоятельно и оформляется путем подписания договора между собственником помещения и поставщиком услуги...»
Тариф законен, только если каждый домовладелец, вне зависимости от согласия или решения иных домовладельцев на него согласится.
2.14. Банк (3%)
Банковское обслуживание.
Согласно письму от 03 04 2006 г Жилищного комитета Санкт-Петербурга, в состав платы за содержание общего имущества, утвержденной Законом Санкт-Петербурга № 401 -47 от 11 07 2005 г входят, в том числе стоимость услуг банка.
Согласно п.3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц). Заключив договор с банком ТСЖ возложило на жильцов (третьих лиц) обязательства, что неправомерно, а расходы собирается покрывать не за счет платы за содержание общего имущества, а за счет отдельного платежа.
В Примечании к приложению № 3 Постановления Правительства РФ от 06 02 2006 г. Указано: «услуги по управлению, сбору средств с населения… оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья».
Таким образом, плата за услуги банка взимается и в составе платы за содержание общего имущества и еще раз – отдельно по тарифу «банк».
III. Вывод: таким образом значительная часть платежей, указанные в представленных квитанции квартплаты Товарищество собственников жилья «На Славе» законодательству не соответствует.
Спасибо...будем разбираться....Но есть и небольшой вопрос...Ссылка довольно старая но ни одного комментария нету...?? Почему так?
За 100 рублей никто воевать не собирается. В те 2тысячи, которые в среднем надо платить за квартиру в нашем городе, вполне вписываются все затраты в новом доме...и хороший управляющий...и усиленная суперуборка лестниц...и лучшая в районе управляющая компания...да ещё и оставаться будет немало. Мне просто непонятно почему я должен вместо 2 платить 5 тысяч в месяц. Я что пьяный??? Умолишённый может быть??? Мои 100 рублей возьмите пожалуйста...Но 3000 в месяц..причём это пока 3000 в месяц!!! потом будут и 5000 и 10000 легко...С чего Вы решили, что я не найду им другого применения и неприменно ни за что должен дарить ЮИТу??? Ну к примеру...Управление домом...Управляющий получает 30...ну пускай 35 тысяч в месяц - это именно наш Юитовский Кирилл!!! ...Александрович вроде...Объясните пожалуйста почему мы должны за его услуги посредникам платить 300тысяч??? Речь идёт о переплате ни за что...а не об оплате конкретных улучшенных услуг. За эти деньги 10 управляющих нам никто не даст. Он будет один...Но по 10-кратной цене!!!! Давайте исходить из этого а не переворачивать с головы на ноги - Это по-вашему моромойство??? Вы себя позицианируете как люди, которые совершенно не считают деньги, ни о чём не думают и готовы расбрасываться ими направо и налево? Думаю, что это не лучшее качество... 